Kaдacтpoвaя cтoимocть объекта недвижимости — этo cтoимocть, ycтaнoвлeннaя пo peзyльтaтaм гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки (ГКО). Существует процедура, которая позволяет снизить налогооблагаемую базу – оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Переоценка кадастровой стоимости земли производится на основании Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет. С этой же периодичностью необходимо уменьшать кадастровую стоимость земли до рыночной для оптимизации налогообложения.

11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», касающийся совершенствования ГКО. Основные изменения коснулись периодичности, исчисления сроков применения кадастровой стоимости, корректировки правил исправления ошибок, допущенных при ее определении, возвращение обязательного досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости. 

1. Правила оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости

С 2018 года обязательное досудебное обращение с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости было исключено, и организации могли обращаться напрямую в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
На данный момент не просто возвращается обязательный досудебный порядок обращения, но и теперь заявления будут рассматривать не Комиссии, а Государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое считало оспариваемую кадастровую стоимость. А также произошли изменения в  правовой природе оснований установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. Раньше владельцы недвижимости могли после отказа Комиссии обратиться в суд с двумя требованиями: оспорить решение Комиссии по существу, и/или установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Как правило, все правообладатели шли по второму пути. Сейчас владелец недвижимости может обратиться в суд с требованием признать решение ГБУ незаконным, а в дополнение просить установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Также, теперь правообладатель вправе оспаривать кадастровую стоимость только в ГБУ, а в суде впоследствии предметом рассмотрения будет законность отказа ГБУ в удовлетворении заявления. То есть, в суде в 1-ю очередь нужно будет доказать, что решение ГБУ незаконно, и если это получится, просить суд установить рыночную стоимость или обязать ГБУ утвердить рыночную стоимость согласно отчету об оценке. Если при составлении отчета об оценке оценщик совершит хотя бы 1 ошибку, суд откажет в признании решения незаконным, и в таком случае не удовлетворит и требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

2. Порядок применения оспоренной кадастровой стоимости

С момента введения в субъекте новых положений Федерального закона №237-ФЗ, появляется обязательное досудебное обращение по оспариванию кадастровой стоимости в ГБУ. Также установлено, что оспоренная кадастровая стоимость действует с того года, в котором подавали соответствующее заявление в ГБУ. 

3. Порядок предъявления требования об установлении рыночной стоимости

Законом предусмотрено, что «заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости». Новое положение сформулировано таким образом, что заявитель может подготовить отчет на любую дату предшествующую 6 месяцам до даты подачи заявления.

4. Периодичность кадастровой переоценки

Федеральным законом № 237-ФЗ предусмотрено, что с 1 января 2022 года во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка в отношении земельных участков, а с 1 января 2023 года в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

 

5. Порядок исправления ошибок, допущенных при определении кад. стоимости.

Рассмотрение таких заявлений отнесено к компетенции бюджетных учреждений. Заявления об устранении выявленных ошибок вправе подать любые ФЛ и ЮЛ, а также органы власти и органы местного самоуправления в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН.

В случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в т.ч. соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.
Изменения в законе предусматривают возможность изменения кадастровой стоимости во внесудебном порядке без учета мнения правообладателей и без их надлежащего уведомления.
 
6. Индекс рынка недвижимости

В рамках реформы корректируется порядок изменения кадастровой стоимости в связи с изменением индекса рынка недвижимости. Прежняя редакция ст. 19 Закона о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ возлагала на органы власти субъектов РФ обязанность инициировать внеочередную государственную кадастровую оценку в случае снижения индекса рынка недвижимости на 30 % и более %  со дня проведения последней ГКО.
Взамен этому вводится институт изменения актуальной кадастровой стоимости объектов недвижимости, характеризующихся соответствующим индексом рынка недвижимости. Такие изменения производятся бюджетным учреждением без необходимости принятия каких-либо решений органами власти.

7. Изменения, направленные на повышение качества оценки

Внедрен институт персональной ответственности руководителя бюджетного учреждения за качество принимаемых решений - законом предусмотрена ответственность руководителя бюджетного учреждения вплоть до увольнения в случае, если в течение года суд признает незаконными 100 и более решений учреждения при условии, что их доля в общем количестве решений учреждения составит более 20%.

Внесенные в закон изменения действуют с 01.01.2023 года в обязательном порядке на территории всей РФ, но любой субъект может принять решение о досрочной дате начала применения данных положений.

Если регион перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости в размере рыночной (т.е. заявления рассматривает бюджетное учреждение, а не комиссия при Росреестре), то применяется ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Оспорить можно только решение, которое бюджетное учреждение приняло по заявлению об установлении рыночной стоимости.

Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной следует обязательно обращаться в бюджетное учреждение и только потом, если необходимо, в суд. Иначе административный иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не примут.

Если регион не перешел на новый порядок, то, как и прежде:

- при оспаривании оценки, которую провели до 1 января 2017 года, действует Закон об оценочной деятельности;

-  при оспаривании оценки, которую провели после 1 января 2017 года (до перехода региона на новый порядок оспаривания) применяют ст. 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

 

Выбирайте ваш город и решайте свои земельно-имущественные вопросы!