Узаконение самовольной постройки – обязательная процедура, которая позволит оформить документы на собственность и даст возможность полноправно распоряжаться ею по своему усмотрению.

Самовольной постройкой могут признать объект, который соответствует хотя бы одному из следующих признаков:

1) Земельный участок не был предоставлен для строительства. Постройку посчитают самовольной, если ее возведение противоречит целевому назначению земель (например, строительство жилья на землях лесного фонда), либо не соответствует видам разрешенного использования, установленным правилам землепользования и застройки.

2) Постройка возведена без разрешения на строительство. Закон предусматривает исключения. Например, не нужно получать разрешение физическому лицу на строительство на садовых и приусадебных участках, гаража на земельных участках, не предназначенных для предпринимательской деятельности и т.д.

3) Постройка осуществлена с нарушением строительных или градостроительных норм и правил. Речь идёт о нарушении требований технических регламентов, местных нормативов благоустройства, планировочной документации и других документов.

Какова судьба самовольной постройки?

Вариантов два – снос и легализация. Правом требовать сноса самовольной постройки наделён правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки. Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.

Новое строительство

Необходимость узаконить строительство нового объекта может возникнуть у многих. Даже если на земельном участке возводится постройка, это не означает, что она автоматически принадлежит владельцу этого участка. Нужно узаконить строительство, чтобы недвижимость официально стала считаться собственностью.

Есть несколько условий для легализации самовольной постройки: 

1) Право собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

2) Истец должен до обращения в суд предпринять возможные меры к оформлению постройки во внесудебном порядке (попытаться получить разрешение на строительство, провести необходимые согласования или оформить дачную амнистию). Если таких попыток не было, то в иске будет отказано. Судебная легализация самовольной постройки – это последняя мера после того, как исчерпаны все возможные административные меры (уполномоченные органы отказались узаконивать постройку).

3) Соответствие постройки требованиям планировочной документации, правилам землепользования и застройки. Чтобы легализовать постройку, требуется доказать, что она возведена с соблюдением всех правил и ее единственная проблема – отсутствие формального разрешения на строительство. Но чтобы подтвердить это, требуется либо собрать заключения от всех компетентных органов, либо провести комплексную судебно-техническую экспертизу в рамках судебного процесса (п. 26 постановления № 10/22, обзор от 19.03.14). 

Средствами доказывания соответствия либо несоответствия целевому назначению и разрешенному использованию являются кадастровые паспорта и кадастровые выписки на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

4) Отсутствие угрозы жизни и здоровью. Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан (в частности, соседей).

Если не будет соблюдено хотя бы одно из них, то в иске о признании права собственности на самовольную постройку будет отказано.

Реконструкция

Процедура легализации самостроя при реконструкции аналогична процедуре при новом строительстве - узаконивание самостроя возможно либо в административном порядке, либо через суд. Наличие прав на земельный участок является обязательным условием получения решения суда о признании права собственности на самовольно реконструированный объект.

Для того, чтобы избежать проблем в дальнейшем, необходимо  регистрировать любые изменения в постройке. Перепланировка, реконструкция должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего объекта нормам.

Судебная практика складывается таким образом, что правообладатель, осуществивший самовольное строительство пристроев к объекту недвижимости, при признании права собственности обращается с требованием не признать право на пристрои, а сохранить в реконструированном состоянии и признать право на вновь созданный объект.

Выбирайте ваш город и решайте свои земельно-имущественные вопросы!